Budget
tot
Oppervlakte
tot
Kamers
immoboulevard

0033 609 321 133
0033 (0) 49 37 70 89 2

« KOSTEN KOPER »
  
Bij aankoop van een huis zijn er kosten verschuldigd, in Frankrijk zijn dat de zogenaamde « Notariskosten » (frais de notaire), deze omvatten de overdrachtsbelasting voor de fiscus, en de kosten voor het opmaken van de authentieke aankoopacte door de notaris.
We nemen een voorbeeld van een verkoopprijs van 100.000 € :
Volgens de door de overheid opgelegde tabel bedragen de totale notariskosten 8,7 % = 8.700 €.
de overdrachtsbelasting is een vast percentage van de verkoopprijs, in 2015 verhoogd tot 5,8 %, dus hier 5.800 € voor de fiscus.
Blijft over 2.900 € voor de notariële acte, echter van dit bedrag draagt de notaris 483 € tva/btw af aan de fiscus, zodat er voor het opmaken van de acte 2.417 € overblijft voor de notaris.

Hoe lager de verkoopprijs, des te hoger is het percentage van de notariskosten, en omgekeerd, hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage van de notariskosten.

Vanaf 1 mei 2016 wordt de situatie gunstiger voor de koper, de notaristarieven worden vanaf een verkoopprijs van 150.000 € gedeeltelijk vrijgegeven. De notaris mag dan tot 10 % korting geven op zijn gedeelte boven de 150.000 €. Bij een verkoop van 200.000 € bedraagt deze korting van 10 % 30 €, dus  geen echt voordeel voor de koper ! Bovendien, en dat verbaast ons niet, zijn de notarissen hier fel op tegen.

Daarnaast, en dat is wèl interessant voor een koper, mogen de notarissen voor « kleine verkopen », bv een postzegeltje land van de buurman van 500 €, maximaal 10 % van de verkoopprijs rekenen voor het opmaken van de acte, met een minimum van 90 €. Dit was voorheen ruim 1.000 €. We zijn het allen met de notarissen eens dat 90 €, voor het opmaken van een waterdichte juridische acte (25 à 30 uur werk), niet echt kostendekkend kan zijn ! Dus ook hier zijn de notarissen het niet mee eens.

Een andere kostenfactor is de makelaarscommissie, die in Frankrijk gebruikelijk in de verkoopprijs is inbegrepen, dus ten laste van de verkoper. Echter als de commissie in de prijs begrepen is betaalt de koper « notariskosten » over de aankoopprijs van het pand inclusief de commissie. Reden waarom wij de koper altijd voorstellen de commissie naar zijn kant te schuiven, zodat hij geen notariskosten betaalt over de commissie, bij het voorbeeld van 100.000 € een voordeel van 5 à 600 €.
Ik stel de koper dan voor dat hij met dit voordeeltje de makelaar uitnodigt in een leuk restaurant om de aankoop te vieren, of er spullen voor het huis van te kopen; Het wordt helaas vrijwel altijd de 2e oplossing !

« KOSTEN VERKOPER »
Bij een verkoop heeft de verkoper vrijwel geen kosten, alleen de wettelijk verplichte diagnostics komen voor zijn rekening, reken ca 500 € voor een huis van ca 100.000 €.
Is er geen riolering, maar een individuele afvalwaterzuiverings installatie (puits perdu, fosse septique of fosse toutes eaux) dan komt de keuring hiervan ook voor kosten van de verkoper (prijskaartje zeer verschillend per gemeente, van 0 tot 250 €). Al deze keuringen hebben uitsluitend een voorlichtende functie richting koper, de verkoper hoeft naar aanleiding hiervan geen enkele reparatie uit te laten voeren.

En betreft het de verkoop van een 2e huis dan wil de fiscus ook graag de eventuele verkoopwinst, de plus-value belasting, met U afrekenen, basis 34,5 % met allerlei aftrekposten voor tijdsduur van het bezit en eventueel gemaakte verbouwingskosten. De makelaar legt het U haarfijn uit, en mocht U zelf willen stoeien met de cijfers, dan vindt U een kant en klaar rekenvoorbeeld in een apart artikel.

Jaarlijkse  belastingen op een frans huis
Na het verwerven van een frans bezit komt U op het lijstje van de franse fiscus te staan. Hij slaat U jaarlijks aan voor de volgende zaken (kan indien gewenst ook via een maandelijkse bankafschrijving):

Taxe Foncière (TF = eigenaarsbelasting), al dan niet inclusief de taxe d'enlèvement d'ordures ménagères(huisvuilnisbelasting). In sommige gemeentes wordt deze laatste taxe apart gefactureerd.
De hoogte van het bedrag, in de kleine gemeentes meestal zeer gematigd, in grotere gemeentes, waar echt politiek bedreven wordt vaak een stuk hoger, want het gemeentezwembad, het stadion, de congreszaal, het theater etc moeten door de inwoners betaald worden.
De TF bent u verschuldigd vanaf 1 januari van het jaar volgend op de aankoop.
Het pro rata restant van het TF bedrag over het aankoopjaar, dient U bij het tekenen van de acte aan de verkoper te vergoeden, die verantwoordelijk is voor de betaling van de TF over het lopende jaar.

Taxe d'habitation (TH = bewonersbelasting). Voor de hoogte van het bedrag geldt weer hetzelfde als boven.
De peildatum is 1 januari, wie toen de beschikking over het huis had, betaalt voor het hele jaar, geen verdeling mogelijk. Dus de koper betaalt vanaf 1 januari van het volgende jaar. Betreft het een 2e huis, dan is het maximum bedrag verschuldigd. In bepaalde gebieden is er zelfs een toeslag van 20 % verschuldigd op de TH van 2e huizen. De stad Parijs heeft het plan de 2e huizen met 100 % extra TH te belasten.
Is het uw hoofdwoning, dan krijgt U korting voor leeftijd, handicap, aantal kinderen ten laste, en eventueel (laag) inkomen.
Tegelijk met de TH wordt U aangeslagen voor de contribution audiovisuelle (kijkgeld), een bedrag van ca 136 €, dat U verschuldigd bent als U tv kunt kijken, zelfs al is het geen franse, via tv, computer of wat voor beeldscherm dan ook. Heeft U niets van dit alles in huis, dan kunt U vrijstelling vragen en krijgen.

De berekening van de bedragen voor de aanslagen zijn gedeeltelijk gebaseerd op een fictieve huurwaarde, en voor het overige deel op ondoorgrondelijk gegrom uit de computer.
Meent U dat het bedrag waarvoor U aangeslagen wordt, duidelijk hoger is dan bij de andere buurtbewoners, weet dan dat zwaar meetelt het comfort van het huis : aantal badkamers, toiletten, en de algemene staat van het huis, alsmede de bewoonbare oppervlakte. Een zwembad verdubbelt de bedragen TH en TF, alleen een opzetzwembad, dat s'winters in de schuur verdwijnt, telt niet mee.
Is de aanslag toch onverklaarbaar hoger,dan kunt U zich vervoegen bij het belastingkantoor, gewapend met de details van het huis, daar rekenen ze de zaak dan nog eens voor U na.
Twee kansen, U krijgt gelijk en een lagere aanslag, of er blijkt dat de vorige eigenaar verbouwingen gedaan heeft, die nooit bij het belastingkantoor aangemeld zijn, en de aanslag wordt verhoogd !

De betaling van de belastingen dient plaats te vinden vóór de uiterlijke datum van betalen, zoniet 10 % boete, niet discutabel, tenzij de aanslag naar een verkeerd adres gestuurd is. Uw franse adres is géén verkeerd adres. Wilt U dat de aanslagen naar uw b/nl adres gestuurd worden, dan kunt U dit bij het tekenen van de acte aan de notaris kenbaar maken, hij geeft het door aan de fiscus.

De TF wordt gebruikelijk in augustus verstuurd, te betalen vóór 15 october, de TH in oktober, te betalen vóór 15 december (dit kan per gemeente verschillen). Wilt U bezwaar maken, dan kan dat (voor het eind van het 2e jaar, volgend op het jaar van de aanslag), maar toch op tijd betalen, wordt het bezwaar ingewilligd, dan krijgt U het teveel betaalde terug met de wettelijke rente.

In NL dient U uw franse 2e huis in box 3 aan te geven, en hetzelfde bedrag vervolgens weer af te trekken, dus dat kost U niets extra.

Plus-value : Laatste nieuws
De laatste verkopers van 2015 (half october, november en december) hebben het voordeel genoten dat ze de 15,5 % plus-value sociale lasten niet meer hebben betaald, en ook niet de moeite hoeven te doen deze terug te vragen. Wij hebben het dus extra druk gehad met versnelde verkopen vóór het eind van het jaar.

Voor de verkopers van 2014 is het zaak de ten onrechte betaalde sociale lasten terug te vragen voor het einde van dit jaar 2016, anders vervallen alle rechten op teruggave.
De verkopers van 2015 hebben nog de tijd tot eind 2017.

De meeste tot nu toe door ons ingediende aanvragen tot teruggaaf zijn inmiddels door de fiscus gehonoreerd, zij het dat zij ipv de totaal ingehouden sociale lasten van 15,5 %, slechts 13,5 % toegekend hebben onder het motto, dat die 2 % géén sociale lasten zijn. Kolder, dus voor al deze aanvragers een beroepschrift ingediend bij het Tribunal Administratif (wordt vervolgd).

Vanaf 1 januari 2016 worden de 15,5 % « sociale lasten » weer vrolijk geheven, onder het motto dat de bestemmming van naam veranderd is, en het dus geen sociale lasten meer zijn !
Dit noemen we in het frans een tour de passe-passe, oftewel een slimmigheid die niet echt door de beugel kan. Volgens de deskundigen maakt de franse fiscus juridisch weinig kans hiermee weg te komen, dus het eerste proefproces maar afwachten.

Ter voorbereiding raadt ik alle verkopers aan te zorgen dat zij op het moment van verkoop in het bezit zijn van een (gratis) geldige european health insurance card, om maar eens een goed nederlandse term te gebruiken… Te verkrijgen bij uw b/nl ziektekostenverzekeraar. Deze kaart is het beste en makkelijkste bewijs dat U in B/NL uw sociale lasten afdraagt, misschien nodig om straks een bezwaarschrift in te dienen. Dus zuinig bewaren (ook indien verlopen).
Blijft U abonnée van BZ tot ruim 2 jaar na de verkoopdatum, dan houdt ik U van eea op de hoogte !
Overigens dient U eigenlijk altijd een  european health insurance card te hebben als U regelmatig in een ander europees land verblijft. Bij doktersbezoek of verblijf in het ziekenhuis hoeft U niets voor te schieten, de nationale verzekering (in Frankrijk de CPAM) verrekent dan de kosten met uw verzekeraar.

Aanvulling op « kosten koper »
In reactie op mijn artkel in het laatste nummer van BZ, kreeg ik vragen over box 3 van de nederlandse aangifte, dat heb ik met onze BZ belastingdeskundige Lucas ROOS doorgenomen, want ik ben 40 jaar geleden vertrokken uit NL, dus nog nooit een echte box 3 van binnen gezien, laat staan er iets ingedaan.
 
In de aangifte hoort U in box 3 uw  buitenlandse bezit aan te geven met vermelding van: 2e huis, adres en land, en een fors bedrag.
Verderop vraagt de fiscus U of U inkomen of bezittingen heeft die in een ander land worden belast.
Et voilà, daar vult U weer precies hetzelfde in, en mag U het forse bedrag weer aftrekken, want over het franse huis bent U in Fr vermogensbelasting verschuldigd, alleen geldt er in Fr een vrijstelling tot 1.500.000 €, dus leuk voor U en pech voor de nl-fiscus.
 
De hoopvolle vraag of je dan ook meteen in NL de franse TF en TH mag aftrekken, moet ik tot mijn spijt met NEE beantwoorden.
 
Joost Kubbe, makelaar en meer. (bijgewerkt op 10 october 2016)
kubbe@immoboulevard.com

PS: Joost draait ook verzoeknummers, vraagt U maar!